Como regularizar imóvel adquirido por contrato de gaveta após o falecimento do comprador?

A compra de um imóvel por contrato de gaveta é uma prática comum, e significa que a escritura pública de compra e venda não foi devidamente formalizada. Na maioria dos casos, o vendedor e o comprador fazem um contrato particular dispondo sobre as condições da venda, mas o imóvel continua em nome do vendedor, como sendo de sua propriedade.

Essa situação é tão corriqueira que, de acordo com o estudo do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, publicado em 2023, foi concluído que 50% dos imóveis no Brasil possuem irregularidades em sua documentação, sendo a mais comum: ausência de escritura.

Todavia, essa prática comum pode trazer desafios legais, principalmente quando o comprador original falece sem ter regularizado o imóvel comprado. Desse modo, neste artigo, abordaremos os pontos cruciais a serem seguidos quando o comprador falece antes de realizar a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome.

1. O que seria o contrato de gaveta?

Quando a venda do imóvel é realizada sem a transferência da propriedade por escritura pública, somente, por um contrato particular, costumamos chamar de “venda por contrato de gaveta”. Pois, na prática, essa dinâmica não serve para transmitir a propriedade do imóvel para o comprador.

No ordenamento jurídico brasileiro, é estabelecido que a transferência da propriedade só tem validade mediante escritura pública com posterior registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, sem a escritura pública que registra a venda e compra do imóvel, o comprador não consegue comprovar a propriedade adquirida do imóvel e documentalmente o vendedor continua com os direitos da propriedade em seu nome.

2. A Necessidade de Inventário após o falecimento do Comprador

Tendo em vista a caracterização do que seria o contrato de gaveta, o primeiro passo para regularizar a propriedade do imóvel, após o falecimento do comprador, é realizar o inventário dos direitos decorrentes do contrato de gaveta.

Importante destacar que, sem uma escritura formal, o contrato de gaveta serve para comprovar os direitos sobre o imóvel – ainda que não sirva como prova de propriedade – e devem ser incluídos no processo de inventário, como qualquer outro bem deixado pelo falecido.

Ao longo do processo de inventário, esses direitos serão transferidos para os herdeiros, que assumirão a posição do falecido em relação aos direitos sobre o imóvel. Isso é essencial, pois sem essa formalização, os herdeiros não poderão dar continuidade aos trâmites de regularização da propriedade.

No mais, é imprescindível destacar que o inventário é obrigatório, independentemente de haver bens formalmente registrados. A ausência desse procedimento pode impedir qualquer ato futuro, como a regularização e transferência do imóvel.

3. Regularização no Cartório

Com o inventário regularizado, os herdeiros poderão dar andamento à regularização do imóvel. Isto é, a partir da partilha dos direitos definida, o próximo passo é procurar os cartórios de notas e de registro de imóveis para que a situação seja formalizada.

Normalmente, isso é feito através da obtenção da escritura pública de compra e venda, que substituirá o contrato de gaveta. Contudo, para que essa escritura seja lavrada, é necessária a presença do vendedor original, ou de seus herdeiros, caso também tenha falecido, abaixo trataremos a possibilidade do vendedor se recusar ou não for localizado.

4. E se o Vendedor Não for localizado ou se Recusar a Fazer a Escritura?

Em muitos casos, o vendedor original pode já não ser localizado ou pode se recusar a formalizar a escritura. Logo, caso haja uma dessas situações, os herdeiros podem recorrer à adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória se trata de uma ação judicial prevista no Código de Processo Civil (art. 1417), a qual permite ao comprador forçar a transferência da propriedade, mesmo sem a colaboração do vendedor. Desse modo, como tratado até agora, na hipótese de o comprador original falecer, caberá aos herdeiros ajuizarem a adjudicação compulsória.

Cabe esclarecer que, na adjudicação compulsória, o juiz reconhecerá a validade do contrato de gaveta e, ao final do processo, determinará a realização da transferência formalmente aos herdeiros. Essa ação deve ser acompanhada de documentos que comprovem a transação original, como o contrato de gaveta, comprovantes de pagamento, recibo de quitação e outros documentos que demonstrem a aquisição que deu origem a posse do imóvel.

Considerações Finais

Regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta após o falecimento do pai ou mãe pode ser um processo complexo, porém, é totalmente possível e necessário. Em síntese, a realização do inventário dos direitos sobre o imóvel é o primeiro passo para a transferência legal da posse, e, posteriormente, é preciso formalizar a escritura no cartório, o que pode, em última instância, ser feito por meio de adjudicação compulsória, caso o vendedor não seja localizado ou se recuse a colaborar.

Nós, do escritório Picolli & Vaz Advogados, esperamos que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas, e enfatizamos que sempre é aconselhável buscar a orientação de um advogado especializado para avaliar seu caso detalhadamente e garantir a proteção do seu imóvel herdado através da melhor estratégia a ser adotada ao seu caso.

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