Comprei uma casa e o vendedor faleceu: o que fazer?

Comprar uma casa é, sem dúvida, um dos momentos mais especiais e significativos da vida de qualquer pessoa. Desde a busca pela residência perfeita até a assinatura dos documentos, cada etapa é imersa em expectativas e sonhos.

No entanto, o que fazer quando, logo após a compra, você recebe a notícia de que o vendedor da residência faleceu? Essa situação inusitada gera muitas dúvidas e incertezas. A seguir, exploraremos as implicações legais e práticas dessa circunstância e como lidar com ela.

1. O Impacto Legal da Morte do Vendedor

O primeiro questionamento que surge é: a compra ainda é válida?

Na maioria dos casos, a resposta é sim, desde que o contrato de compra e venda tenha sido assinado e todas as condições foram cumpridas antes do falecimento do vendedor. Neste cenário, o processo de compra deve seguir normalmente. O falecimento do vendedor não anula o contrato, desde que todos os procedimentos legais tenham sido seguidos.

Todavia, apesar de não anular o contrato, o comprador terá que adotar outro procedimento para conseguir transferir a propriedade do imóvel, em razão do falecimento do vendedor que não estará mais presente para assinar a escritura pública, vejamos abaixo!

2. Transferência da Propriedade

O contrato de compra e venda de imóvel é essencial para garantir que todas as partes envolvidas cumpram as condições acordadas. Ele é frequentemente utilizado quando o pagamento é parcelado ou quando as partes não têm os requisitos necessários para formalizarem o negócio diretamente por escritura pública.

Nesses casos, o contrato é celebrado, mas a propriedade do imóvel continua registrada em nome do vendedor até que o contrato seja formalmente registrado na matrícula do imóvel.  Com a morte do vendedor, o comprador encontrará dificuldades para registrar o imóvel em seu nome sem seguir um dos procedimentos abaixo:

2.1. Alvará judicial ou Escritura Pública de Nomeação de Inventariante

Se o valor acordado entre comprador e vendedor foi pago, o comprador pode buscar uma solução amigável com os herdeiros do vendedor falecido, para obterem um alvará judicial ou uma escritura pública de nomeação de inventariante, que os autorize a assinar a escritura pública de compra e venda do imóvel.

Para isso, os herdeiros, juntamente com o comprador, deverão comprovar que o imóvel foi vendido e quitado antes do falecimento e que a posse não estava mais com o falecido. Entretanto, caso os herdeiros se recusem a resolver a situação de forma amigável, outras opções devem ser consideradas pelo comprador.

2.2. Adjudicação compulsória extrajudicial e judicial

Caso o comprador tenha quitado o valor acordado e os herdeiros se recusem a regularizar a documentação de forma amigável, o comprador pode recorrer a adjudicação compulsória, que pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial. Este procedimento permite a transferência do imóvel para o comprador.

Inclusive, a possibilidade de adjudicação extrajudicial foi criada pela Lei nº 14.382/2022, que acrescentou o art. 216-B na Lei 6.015/73, para determinar alguns requisitos para validar o procedimento, como:

a) O comprador precisa estar representado por um advogado;

b) Será necessário apresentar o contrato particular original, acompanhado da prova de sua quitação;

c) Também será necessária a lavratura de uma ata notarial no cartório de notas;

d) Devem ser apresentadas algumas certidões judiciais, demonstrando que não existe litígio judicial a respeito do imóvel;

e) É necessário efetuar o pagamento do ITBI (imposto de transmissão que incide na compra e venda de imóveis) e apresentar o comprovante ao cartório.

A adjudicação compulsória extrajudicial foi regulamentada há pouco tempo pelo Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento nº 150/2023, cuja disposição prevê regras gerais do processamento do pedido de adjudicação nos cartórios.

Por outro lado, a adjudicação compulsória judicial também pode ser uma boa opção, pois permite o pedido de gratuidade de justiça. Para tanto, caberá ao comprador procurar assistência jurídica de modo a auxiliá-lo em relação ao ajuizamento da ação judicial de adjudicação compulsória, a fim do juiz determinar por sentença a transferência do imóvel ao comprador.

De todo modo, destacamos que é imprescindível que haja uma análise minuciosa dos documentos do caso concreto, a fim de verificar a possibilidade de adotar quaisquer das formas de regulamentação por meio da adjudicação compulsória.

2.3. Inventário

Diferentemente das hipóteses citadas anteriormente, existe também a possibilidade do comprador não ter realizado o pagamento integral do preço combinado até a data do falecimento do vendedor.

Neste caso, o imóvel terá que participar do inventário do vendedor falecido e deverá ser expressamente destacado que esse imóvel foi vendido pelo falecido ainda em vida, mas que o pagamento ainda não foi realizado integralmente pelo comprador. Em regra, os pagamentos seguintes deverão ser feitos em juízo.

Desse modo, na hipótese de o comprador não cumprir suas obrigações contratuais de compra e venda de imóvel, caberá aos herdeiros do vendedor falecido cobrar as parcelas não pagas, aplicando juros e multa. Na pior hipótese, os herdeiros poderão até mesmo solicitar a rescisão do contrato e a reintegração de posse do imóvel.

É imprescindível destacar que o desconhecimento dos herdeiros acerca da venda do imóvel não afasta a responsabilidade do comprador em manter suas obrigações em dia. Para isso, existem alguns instrumentos jurídicos que permitem ao comprador em continuar com os pagamentos sem sofrer os efeitos da inadimplência, como a consignação em pagamento. Essa situação é mais complexa e requer uma análise detalhada do caso para que seja traçado o melhor caminho a ser seguido.

3. Manutenção e Ocupação do Imóvel

Enquanto a transferência oficial não é concluída, pode surgir a dúvida sobre a ocupação e manutenção do imóvel. Em primeiro lugar é importante verificar o que ficou combinado no contrato de compra e venda do imóvel. Na maioria das vezes, é possível continuar com o planejamento de mudança e manutenção da posse. No entanto, cada situação é única, e a recomendação de um advogado é essencial para evitar conflitos futuros.

4. Prevenção é a Chave

Embora a morte do vendedor seja uma situação incerta, é importante estar preparado para o inesperado. Desse modo, verifique se todos os documentos estão em ordem e, se possível, finalize a transferência da escritura o mais rápido possível. Manter uma boa comunicação com todos os envolvidos no processo de compra e venda pode prevenir muitas dores de cabeça no futuro.

Conclusão

A morte do vendedor após a compra de uma casa pode ser um evento desestabilizador, porém, não significa o fim do sonho do novo lar. Com paciência, apoio jurídico especializado e uma comunicação eficaz, é possível superar os obstáculos e finalmente desfrutar da nova casa.

Nós, do escritório P&V Advogados, esperamos que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas, e enfatizamos que sempre é aconselhável buscar a orientação de um advogado especializado para avaliar seu caso detalhadamente e garantir a proteção do seu patrimônio e de sua família. Em caso de dúvidas ou complicações, clique no botão abaixo para conversar com um dos nossos advogados via WhatsApp.

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